Реклама на портале

Общая долевая собственность жк рф. Уменьшение общего имущества многоквартирного дома

Статья 36-43. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:

Межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты;

Коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;

Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами, за исключением случаев необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 г.). Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме в установленных законодательством (ЖК РФ и ГК РФ) пределах.

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах на общем собрании могут принимать решения об изменении правового положения общего имущества их дома, например, передавать объекты общего имущества в многоквартирном доме в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на него. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а условия договора, которые противоречат данному правилу, являются ничтожными.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

Осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством .

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

В ст. 36 ЖК РФ установлен перечень объектов, относящихся к общему имуществу владельцев площадей многоквартирного дома. В норме определяется порядок их пользования и распоряжения ими. Рассмотрим эту тему подробно.

Жилищный кодекс РФ: ст. 36

Право собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит владельцам квартир в этом сооружении. К нему относятся:

  • Площади, которые не включены в состав квартир и используются для обслуживания более одного помещения в доме. К ним относят лестницы, межквартирные площадки, лифты, коридоры, подвалы, технические этажи, чердаки, в которых присутствуют и другое оборудование.
  • Прочие площади в доме, которые не принадлежат отдельным владельцам и предназначаются для удовлетворения социально-бытовых нужд. К ним относят помещения для организации культурного развития, досуга, детского творчества, занятия спортом и физкультурой и так далее.
  • Крыши, ограждающие конструкции, санитарно-техническое, электрическое, механическое и прочее оборудование, которое находится в доме.
  • Земельный участок, в пределах которого располагается здание, с элементами благоустройства, озеленения и прочими объектами. Границы надела определяются согласно требованиям ЗК и

Порядок пользования и распоряжения

Он определяется п. 2 ст. 36 ЖК РФ. В соответствии с нормой, субъекты, которым принадлежат квартиры в доме, осуществляют владение и пользование общим имуществом, а также распоряжаются им в пределах, определенных Кодексом. Уменьшение его размера допускается с согласия всех жильцов посредством реконструкции. Данное положение определено в п. 3 ст. 36 ЖК РФ. Общие объекты могут передаваться в пользование другим лицам, если это не ущемляет интересы и права юрлиц и граждан. Решение об этом принимается собственниками на общем собрании.

Земельный участок

Надел, на котором располагается в соответствии с пунктом пятым ст. 36 ЖК РФ не может обременяться ограниченным пользованием другими лицами. На практике может возникнуть необходимость обеспечить доступ сторонних субъектов к объектам, которые существовали до даты введения Кодекса.

В таких случаях ст. 36 ЖК РФ не допускает запрет на обременение участка. Новое ограничение устанавливается соглашением между требующим его субъектом и владельцами квартир в доме. Споры, касающиеся обременения участка, в том числе его условий, разрешаются в суде.

Важный момент

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, при разрушении, случайной гибели, сносе многоквартирного дома за владельцами помещений сохраняется доля на участок, на котором располагается сооружение, с элементами благоустройства, зелеными насаждениями, а также иные объекты, предназначенные для эксплуатации и обслуживания дома. Они определяются пропорционально частям от общего имущества. Субъекты могут пользоваться, владеть и распоряжаться объектами по правилам, установленным в ГК.

Ст. 36 ЖК РФ с комментариями

В рассматриваемой норме регламентируются отношения, касающиеся владения общим имуществом в многоквартирном доме, помещения которого принадлежат разным субъектам, в том числе и публичным образованиям. Вопросы, касающиеся этой сферы, регулируются во всех сооружениях такого типа одинаково. При этом характер применения правил не зависит от количества владельцев помещений в здании, наличия/отсутствия ТСЖ либо иной организации.

Определения

Ключевые понятия установлены в Положении. В п. 6 указанного документа предусматриваются правила признания помещений жилыми, непригодными для проживания, а также многоквартирного дома подлежащим сносу ввиду аварийности. Положение утверждено правительственным Постановлением №47.

В соответствии с указанным пунктом в качестве многоквартирного дома выступает совокупность 2 и более квартир с оборудованными отдельными выходами. Данное Положение может распространяться как на земельный участок, который прилегает к сооружению, так и на помещение общего пользования. Здание содержит объекты общего имущества владельцев квартир в соответствии с законодательством.

Перечень объектов

Целесообразно рассматривать ст. 36 ЖК РФ с комментариями из Правил содержания имущества многоквартирного дома. В них присутствует более полный перечень объектов. В соответствии с Правилами к имуществу, указанному в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, относят помещения, которые не включены в состав квартир и необходимы для обслуживания/общего пользования. В эту категорию входят:

  • лифты;
  • коридоры;
  • лифтовые и прочие шахты;
  • лестницы и межквартирные площадки;
  • чердаки;
  • колясочные;
  • технические этажи (в том числе сооруженные за счет средств владельцев) площадки для ТС и гаражи, мастерские и тех. подвалы.

В указанных помещениях, согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, должны присутствовать инженерные коммуникации, прочее оборудование, с помощью которого осуществляется обслуживание более одной нежилой/жилой площади в доме. К последнему, в частности, относят элеваторные, бойлерные узлы, котельные и так далее.

В составе общего имущества также находятся:

  • Крыши.
  • Ограждающие конструкции несущего типа. Среди них в числе прочего фундаменты, стены, колонны, плиты перекрытий, балконов и так далее.
  • Ограждающие конструкции ненесущего типа. К ним относят, в частности, двери и окна помещений для общего пользования, парапеты, перила и прочее.
  • Санитарно-техническое, механическое, электрическое и другое оборудование, расположенное в доме за пределами помещений или внутри них, с помощью которого осуществляется обслуживание больше одной жилой/нежилой площади.
  • Участок, в границах которого находится сооружение, с элементами благоустройства и зелеными насаждениями.
  • Прочие объекты, использующиеся для обеспечения эксплуатации, обслуживания многоквартирного дома, в том числе тепловые пункты, спортивные и детские площадки на прилегающей территории.

Дополнительно

К общему имуществу относят также инженерные внутридомовые системы горячего и холодного водоснабжения, газовые сети, включающие в себя:

  • Стояки и ответвления от них до первого отключающего оборудования.
  • Коллективные приборы учета.
  • Первые запорно-регулировочные вентили на отводах внутриквартирных разводок.
  • Сантехническое, электрическое, механическое и иное оборудование.

Общее пользование осуществляется электросетями, состоящими из:

  • Вводно-распределительных шкафов и устройств.
  • Защитной, контрольной аппаратуры, приборов управления.
  • Осветительных установок в помещениях общего пользования.
  • Этажных шкафов и щитков.
  • Коллективных приборов учета.
  • Установок систем удаления дыма, пожарной сигнализации, в том числе внутреннего водопровода, пассажирских и грузовых лифтов.
  • Автоматических запорных устройств подъездных дверей.
  • Сетей от внешней границы до индивидуальных учетных приборов.
  • Прочего электрооборудования.

Специфика режима пользования участком

В составе общего имущества находится надел, в пределах которого располагается дом, с элементами благоустройства и зелеными насаждениями. Между тем границы участков в ряде случаев могут быть не установлены. По пункту второму ст. 36 ЖК РФ наделы, в пределах которых располагаются сооружения, включенные в общее имущество, а также жилые строения и иные здания предоставляются в долевое владение на условиях и в порядке, определенных законодательством.

В ст. 16 Вводного нормативного акта предусмотрено, что в существующей застройке участок, на котором располагаются объекты, является собственностью хозяев квартир. Надел с находящимися на нем строениями, сооружениями, конструкциями, элементами благоустройства и озеленения, образованный до введения ЖК в действие, и в отношении которого был осуществлен кадастровый учет, переходит в долевую собственность бесплатно. Если границы не установлены, любой владелец квартиры в доме может обратиться в местную структуру власти с заявлением об их определении.

Кадастровый учет

С момента внесения записи в реестр земельный участок приобретает статус недвижимого объекта и включается в состав общего имущества. Надел переходит бесплатно в владельцев квартир с момента постановки его на Реконструированные или вновь сооруженные дома вводятся в эксплуатацию при формировании участков, на которых они располагаются. В этом случае надел сразу включается в общее имущество. Согласно п. 7 правительственного Постановления №491 органы государственной и муниципальной власти обеспечивают учет участков без взимания оплаты с собственников квартир.

Обременения

Участки, в границах которых находятся многоквартирные дома, используются не только собственниками, но и иными лицами. В этой связи ограждения и застройка территории, препятствующие проезду/проходу, могут привести к нарушению интересов сторонних организаций и граждан. На таких участках могут находиться зеленые насаждения, детские площадки, проезды, прочие объекты, которые используются неограниченным кругом субъектов.

Территории могут обременяться сервитутом. Ограничения, которые существовали до введения ЖК, не прекращаются при переходе прав собственности на участок. Если они установлены после вступления в действие законодательства, то их условия определяются соглашением. Оно заключается между собственниками помещений дома и субъектом, требующим обременения для участка. В случае недостижения соглашения спор решается в суде.

Специфика владения

Как следует из ст. 36 ЖК РФ, доли общего имущества принадлежат владельцам квартир. В структуре дома выделяется 2 части. Одна является собственностью публичных образований, граждан и организаций, другая - общее имущество, принадлежащее хозяевам квартир. Последнее при этом является неделимым. Собственники квартир не владеют чердаком, подвалом, участком и прочими объектами, а также оборудованием в отдельности. Они выступают как хозяева всего общего имущества в совокупности.

Изменение состава объектов

Общее имущество дома не может отчуждаться. Оно не участвует в обороте как самостоятельный объект. Не подлежат отчуждению и отдельные элементы имущества. Они не выступают как самостоятельные объекты права. Некоторые элементы могут присоединяться к помещениям при реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). К примеру, часть чердака может дополнять жилое помещение. В этом случае площадь последнего увеличивается. При реконструкции в такой ситуации образуется новый объект. Квартира приобретает большую площадь, а размер чердака, соответственно, уменьшается. В связи с тем, что данные действия затрагивают общее имущество, требуется согласие владельцев иных помещений. На такие случаи распространяются ст. 36, 44, 46 ЖК РФ. В последних двух нормах устанавливается порядок проведения собраний владельцев помещений. После получения согласия от других хозяев квартир можно осуществлять реконструкцию.

Передача объектов третьим лицам

Она также осуществляется по правилам ст. 36, 44 ЖК РФ на общем собрании. Решение по вопросам принимается большинством от общего числа участвующих в собрании лиц. Исключение составляют случаи, указанные п. 1.1 части второй 44 статьи. При этом необходимо учитывать, что не все объекты по причине их функциональных особенностей могут передаваться сторонним лицам даже в пользование. К ним, в частности, следует отнести межквартирные площадки, лифты, коридоры, сантехническое, механическое, электрическое и другое оборудование и прочие части, предоставление которых иным субъектам будет препятствовать реализации прав владельцев квартир в доме.

Объекты, эксплуатация которых сторонними лицами не нарушает интересов хозяев помещений, могут передаваться последним в пользование. К примеру, это может быть подвал. При этом он не может выделяться как самостоятельный объект собственности. Части имущества нельзя присвоить кадастровый номер. В отношении нее нельзя провести госрегистрацию. Это обуславливается неделимостью общего имущества.

Финансовое обеспечение

Владельцы помещений многоквартирного дома могут формировать специальный денежный фонд (ст. 36.1 ЖК РФ). Средства из него предназначаются для проведения капремонта общего имущества. Деньги перечисляются на специальный счет, открытый в кредитном учреждении. Этот фонд формируется из взносов собственников на капитальный ремонт, пеней, выплаченных в связи с ненадлежащим выполнением обязанностей по отчислению обязательных сумм, а также из процентов, начисляемых кредитной структурой за пользование средствами. Управление финансами может быть передано ТСЖ или иной обслуживающей организации. При этом следует отметить, что данные средства имеют целевое назначение и не могут расходоваться в других, кроме установленных, направлениях.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

  • проверено сегодня
  • кодекс от 12.01.2019
  • вступила в силу 01.03.2005

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Сравнить с редакцией статьи от 09.01.2018 18.06.2011 01.01.2007 01.03.2005


Изменения ст. 36 ЖК РФ


Упоминания ст. 36 ЖК РФ в юридических консультациях

  • Оплата общедомовых услуг

    25.04.2018 распространяется. Поясню почему. Несмотря на то, что вам принадлежит нежилое помещение в многоквартирном доме, тем не менее вы собственник и на вас распространяются нормы ст.36 ЖК РФ . То есть вы являетесь собственником и общедомового имущества, такого как подъезды. крыша, подвал, чердак, фасад и т.д., включая и придомовую территорию. Указанные

  • Оформить часть земельного участка МКД

    22.02.2018 Добрый день, Марина. Нет, в силу закона это не возможно. Так в рамках ст.36 ЖК РФ придомовая территория относиться к общедомовому имуществу, которым распоряжаются собственники на основании решения зафиксированного в протоколе. При этом

  • Кому принадлежит нежилое помещение?

    05.09.2017 появилась в Жилищном кодексе даже не в первой его редакции, а в 2011 году, - собственность г. Казани относится к 1996 году, то распространить на сложившиеся отношения подп. 2) ч.1 ст.36 ЖК РФ вряд ли получится.

  • Баннер на балконе о продаже. С кем согласовывать?

    14.02.2017 Доброе утро, Ирина. В ст.36 ЖК РФ сказано, что фасад, в том числе и балконная плита снаружи является общедомовым имуществом, которым пользоваться возможно только с согласия всех собственников

  • Перевод жилого помещения в нежилое.

    02.02.2017 работ по переустройству и перепланировке помещения, при котором произойдёт уменьшение части общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п. 3 и п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ , собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши


    • 29.01.2017 Добрый день, Алексей. В ч.3 ст.36 ЖК РФ


    08.01.2017 сохранение (возможно уменьшение) размера общего имущества и вносит неопределённость в осуществление права владения и пользования указанным имуществом, закреплённое в п. 2 ст. 36 ЖК РФ , для других собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ , уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно


    02.12.2016 .д. Есть целый перечень работ. которые входят в содержание общедомового имущества и эти работы ведутся независимо от того живет владелец или нет. К тому же в порядке ст.36 ЖК РФ вам принадлежала часть общедомового имущества, то есть вашу долю УК обслуживало, как собственно и все остальные, поэтому выставление оплаты именно за содержание


    12.08.2016 Доброе утро, Александр. Нет, не имеет. В ст.36 ЖК РФ сказано: 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно

  • Вынос входной группы с увеличением крыльца

    12.07.2016 придомовой территории, которая является общедолевой собственностью всех собственников дома, а на уменьшение доли нужно согласие всех собственников на основании ч.3 ст.36 ЖК РФ : 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции


    • 14.06.2016 часть общедомового имущества можно только с согласия всех собственников дома, учитывая, что собственники по сути владельцами общего имущества и являются на основании ст.36 ЖК РФ . Что касается перевода помещения в нежилое, в ст.26 ЖК РФ в перечне документов, которые подаются на переоформления, согласие собственников квартир дома не значиться


    05.05.2016 нормах закона, которые одинаковы для всех. Дело в том, что установив дверь в коридоре, вы таким образом уменьшили площадь общедомового имущества, которое на основании ст.36 ЖК РФ принадлежит всем собственникам в вашем доме, то есть 1000. А в подобной ситуации нужно разрешение всех собственников, а не только 2/3, о чем сказано в ч.3 ст.36 ЖК


    04.05.2016 помещениями, то есть вы будете задействовать капитальную стену, то согласие всех собственников придется получить, на основании ч.2 ст.40 ЖК РФ, ведь в соответствии со ст.36 ЖК РФ

    14.03.2016 "запрещающий перекрывать проезд даже на землях, находящихся в частной собственности", не может быть никуда внесён до изменения ст.36 Конституции РФ, а так же п.п.4) п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ в соответствии с которым: "Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество


    26.01.2016 имущество продать нельзя, только сдать в аренду и то при наличии согласия всех собственников вашего дома путем вынесения решения собрания собственников вашего дома. В ст.36 ч.4 ЖК РФ сказано: 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном

  • Самовольное построение кладовок на лестничных клетках

    14.01.2016 председателя ТСЖ протокола с решением собственников нет, соответственно постройка кладовки не законна. А во что касается сдачи помещений в аренду. На основании ч.4 ст.36 ЖК РФ собственники имеют на это право, при условии, что это не будет нарушать права и законные интересы других жильцов, что в вашем случае как раз и допускается. Я


    • 15.12.2015 имуществом. которое по сути принадлежит всем собственникам. именно поэтому распоряжаться имуществом можно только по согласию всех собственников. В частности в ч.3 ст.36 ЖК РФ сказано: 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции


    30.11.2015 подвальное помещение в многоквартирном доме собственником получено не законно и вам не только можно, а нужно его оспорить в судебном порядке, так как на основании ч.4 ст.36 ЖК РФ любая передача общего имущества не должна нарушать права других собственников: 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на


    19.11.2015 законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. И в ст.36 ч.2 ЖК РФ сказано: 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах

Использование части общего имущества собственником многоквартирного дома

В соответствие со ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (п.2 ст.36 ЖК РФ).

При этом нужно понимать, что право каждого собственника общего имущества объективно ограничено в связи с аналогичными правами других участников долевой собственности. Именно поэтому высшим органом управления домом является общее собрание собственников помещений в нем (ст. 44 ЖК РФ).

Главной особенностью владения, пользования и распоряжения общим имуществом являются в первую очередь внутренние отношения между собственниками, складывающиеся по поводу осуществления их правомочий. Второе, что отличает режим долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, - это отношения собственников с третьими лицами (внешние отношения). И третье отличие - это безусловная необходимость совместного управления общим имуществом (на собственников помещений в многоквартирном доме возложено бремя содержания такого имущества (п. 1 ст. 39 ЖК РФ)).

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ перечислены действия, которые представляют собой пользование или распоряжение общим имуществом. Решение общего собрания является обязательным для собственников (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Хотя жилищным законодательством не урегулирован вопрос получения согласия на использование части общего имущества помещения многоквартирного дома, данная обязанность собственника вытекает из п.1 ст.247 ГК РФ: «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом...».

Таким образом, хотя собственник и обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Получается, что для совершения действий по пользованию общим имуществом непосредственно собственником помещения, а также иными лицами ЖК РФ не требует согласия всех собственников жилых помещений и тем самым вступает в противоречие с п. 1 ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которым пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно лишь по соглашению всех ее участников.

Отмеченное обстоятельство представляет собой весьма существенную коллизию между нормами ГК РФ и ЖК РФ (необходимо скорейшее внесение ясности законодателем в этот вопрос).

Таким образом, можно спорить и обосновывать позиции касательно количества голосов, которыми может быть утверждено решение общего собрания по вопросу использования части общего имущества собственником многоквартирного дома, но то, что согласие между собственниками должно быть достигнуто сомнению не полежит.

Моя позиция поданному вопросу.

Во-первых , при противоречии общего и специального акта, принятых одним органом, применяется специальный акт (т.е нормы жилищного законодательства). Кроме того, в соответствии с ч.3 п.1 ст.4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений.

Во-вторых , если в доме создано ЖСК или ТСЖ, то вопросы о количестве голосов, необходимых для принятия решения на общем собрании по использованию части общего имущества непосредственно собственниками многоквартирного дома может быть разрешен в уставе организаций (ст. 116 ЖК РФ, п.3 ст.145 ЖК РФ соответственно). Таким образом, может быть устранен пробел в праве по рассматриваемому вопросу.

В-третьих , п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ предусматривает возможность отнесения к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и других вопросов . При этом буквальное толкование указанной нормы, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные ЖК РФ к его компетенции. Однако это не так, поскольку общее собрание собственников является высшим органом управления многоквартирным домом и может выносить на обсуждение и принимать решения по многим другим вопросам, включенным в повестку дня и поставленным на голосование. Например, совершенно очевидно, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (ст. 164 ЖК РФ) общему собранию указанных собственников на практике потребуется решать другие вопросы, помимо прямо отнесенных ЖК РФ к его компетенции, в частности, вопросы, подобные тем, которые решают единоличные и коллегиальные исполнительные органы юридических лиц. Поэтому, формулировка положений п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ требует уточнения путем внесения в нее соответствующих изменений.

Еще раз вспомним о том, что в соответствии с ч.3 п.1 ст.4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения по пользованию общим имуществом собственников помещений. Исходя из того, что общее собрание собственников является высшим органом управления многоквартирным домом и руководствуясь п.2 ст.36 ЖК РФ, согласно которой, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, вопрос по использованию части общего имущества конкретным собственником помещения многоквартирного дома может быть включен в повестку дня общего собрания и поставлен на голосование. В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку вопрос по использованию части общего имущества конкретным собственником помещения многоквартирного дома не указан в п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а относится к другим вопросам (п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), считаю, что для утверждения рассматриваемого нами вопроса достаточно, чтобы за него проголосовало большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании (простое большинство).

В-четвертых , в соответствии со ст.7 ЖК РФ, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Для понимания вопроса касательно положений ст. 247 ГК РФ не лишне заметить, что в настоящий момент в законодательстве существует несогласованность режимов общей долевой собственности: классической модели, закрепленной в ГК РФ и неделимой модели, закрепленной в ЖК РФ и возникающей в многоквартирных домах. Я не буду подробно останавливаться на данном вопросе, поскольку это отдельная тема, которая может увести нас в сторону от рассматриваемого вопроса. Если коротко, то жизнь изменчива. Появляются отношения, которые правом не урегулированы. Вследствие чего, законодательство требует доработок.

Так вот. Если по нашему вопросу руководствоваться аналогией закона, то поскольку в п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ перечислены действия, которые представляют собой пользование или распоряжение общим имуществом, решения по которым принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вопрос по использованию части общего имущества многоквартирного дома конкретным собственником помещения может утверждаться на общем собрании большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (квалифицированным большинством).

Резюме. Исходя из буквального толкования ст. 247 ГК РФ требуется согласие 100% голосов (пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников). Однако такой подход в конкретном случае делает получение согласия на использование части общего имущества собственниками многоквартирного дома практически неосуществимым (в многоквартирном доме весьма проблематично добиться созыва общего собрания, тем более обеспечить 100% явку и 100% голосов по вопросу повестки дня). Учитывая все выше обозначенное мной, а также указанное в пунктах 1, 2, 3, 4, моей позиции по вопросу использования части общего имущества многоквартирного дома конкретным собственником , считаю, что устанавливать более высокий барьер для лиц, являющихся собственниками данного имущества (в отличие от иных лиц (ч.3 п.2 ст.44 ЖК РФ), просто несправедливо!

Информация подготовлена по состоянию на август 2014г.